En los distintos ordenamientos jurídicos nacionales, tanto los que hunden sus raíces en el Derecho Romano, como los que los hacen en el derecho Anglosajón o germánico, hace mucho tiempo que existen dos instituciones legales como son: la división horizontal (dividir una edificación o inmueble en varias fincas independientes) y el desmembramiento del pleno dominio (o propiedad) en nuda propiedad y usufructo (temporal o vitalicio) o leasehold en Reino Unido.
Comprar una parte de un inmueble dividido horizontalmente es lo que hacemos cuando compramos un apartamento, trastero o plaza de garaje. En esos supuestos compramos un espacio delimitado concreto dentro de un edificio. Un espacio que está sometido a un régimen o limitaciones en cuanto al uso y disfrute, incluso sobre qué puedo o no modificar, y que además lleva aparejado una cuota abstracta de participación en la titularidad o propiedad del resto de elementos comunes (pasillos, instalaciones, fachadas, estructura, cubierta…) incluido el terreno sobre el que sita el edificio completo. No somos propietarios del 100% del terreno y la construcción, como podría ser el caso de un propietario de una vivienda unifamiliar aislada y no integrada en una urbanización, ni tampoco los somos de un parte específica y determinable del terreno, tan sólo copropietarios en un concreto porcentaje del todo lo que conforma ese inmueble que compartimos con nuestros vecinos.
Que no nos lleve a confusión el tamaño, si bien es común dividir horizontalmente bloques con multitud de viviendas, nada impide dividir un edificio con sólo dos viviendas, o una original vivienda en dos, mientras las dos fincas resultantes cumplan todos los requisitos legales establecidos para que una construcción sea considerada vivienda.
Igualmente se regula en todos los ordenamientos el desmembramiento de la propiedad en dos figuras:
- Nuda propiedad (título meramente formal de propietario) y
- Usufructo (contenido real o práctico de la propiedad: usar y disfrutar la cosa).
Así cabe adquirir la "nuda propiedad" de un inmueble, y convertirte en propietario pero a efectos meramente formales y para adquirir obligaciones (simplificando grosso modo), esto es, desprovisto del derecho a usar y hacer tuyo lo que ese bien produzca (ya sea una cosecha o o la renta de un alquiler). Además esa situación de desmembramiento de la propiedad, siempre temporal, puede ser por un tiempo delimitado o hasta que se dé un evento concreto, en este caso, la muerte de quien ostenta el usufructo (usufructo vitalicio).
Es una situación común el desmembramiento de la propiedad. Es algo que con mucha frecuencia deriva de la tramitación de una herencia. El testamento más común en España es precisamente el que contiene la denominada cláusula o cautela Socini. Dicha cautela se caracteriza por legar ("dejar") el usufructo vitalicio de cuanto te pertenece a tu cónyuge, y la nuda propiedad de todo a tus hijos, herederos legitimarios que consolidarán el pleno dominio cuando el viudo o fallezca, con una advertencia o condición: aquel heredero que no lo respete, verá reducidos sus derechos hereditarios a la legítima estricta, esto es, aquello que como mínimo y por imperativo legal deba recibir en la herencia.
Así que es llamativo que ese anuncio, donde se vende una vivienda sin el usufructo o la titularidad (pleno dominio) de la planta sótano, sea destacado por redactor de la noticia enlazada. No sabemos el origen de esa situación, ni el instrumento jurídico empleado para llegar a esa situación, donde se transmite una vivienda sin titularidad o derecho a usar el trastero, pero el hecho de que exista varias formas legales de llegar a esa situación, habla de cuan común y poco especial debería parecernos.
.Y tras decir todo esto, es bueno volver al inicio: tendemos a confundir ética y moral con derecho, y peor aun, cuando ignoramos el instrumento legal o jurídico que se precisa para hacer algo, tendemos a darlo por imposible e incluso autolimitarnos, censurando a todos los efectos esa situación
