La semana pasada informamos de la publicación de la la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

De ella destacamos varias novedades, pero hay una que destacaba especialmente, y era la creación de un apartado cuarto del apartado 27, que establece la posibilidad de la resolución contractual mediante requerimiento notarial con el siguiente literal:

<<4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándolo al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado el requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad>>

Hemos de aplaudir toda iniciativa que agilice la obtención de una solución por parte de aquellos clientes que sufren el incumplimiento de su inquilino-arrendatario, pero parece que esta opción se ha limitado a supuestos muy concretos:

1º- Se ha de tratar de arrendamientos de finca urbana.

2º- Inscritos en el Registro de la Propiedad.

3º- Que prevean expresamente la resolución contractual por impago de la renta en el propio contrato.

Todavía está por ver si esos requisitos se relajarán en base a la jurisprudencia o desarrollo de la norma, haciendo extensiva a otros supuestos esta posibilidad de resolver notarialmente los contratos de arrendamiento por falta de pago, pero desde ya podemos hacer unas reflexiones o valoraciones:

A- Título Ejecutivo: parece que cuando se pueda y decida optar por la resolución contractual, no sólo cabrá cancelar la inscripción registral del contrato, sino que permitirá igualmente al arrendador acudir a los tribunales para que se proceda al lanzamiento del inquilino, que ocupa el inmueble sin contrato vigente. Los términos empleados en el artículo 517 de la LEC así parece permitirlo. Concretamente el artículo 517.2.4º establece que tendrán aparejada ejecución: <<Las escrituras públicas, con tal que sea primera copia; o si es segunda que esté dada en virtud de mandamiento judicial y con citación de la persona a quien deba perjudicar, o de su causante, o que se expida con la conformidad de todas las partes.>>

Esto también podrá ser modificado a posteriori, pero en principio parece que nada obstaría a una ejecución en base a la escritura pública de requerimiento notarial donde se declare la resolución del contrato por impago.

B- No cabrá reclamación de rentas por la vía notarial. La norma faculta a los notarios para requerir a los inquilinos para que paguen las rentas adeudadas y para declarar resuelto el contrato, pero no para declarar líquida, vencida y exigible la deuda del inquilino, por lo que para reclamar la renta y cantidades asimiladas (p.ej suministros) habrá que plantear igualmente un procedimiento de reclamación de cantidad y una nueva ejecución judicial (para cobrar la deuda). Así se duplica las actuaciones judiciales, cuestión que habrá que valorar si se compensa con el posible ahorro de tiempo.

C- No hay condena en costas relativas a la resolución: El coste del requerimiento notarial deberá ser asumido por el arrendador o casero (en términos coloquiales), pues no hay norma que establezca la posibilidad de repercutir el coste del requerimiento notarial al inquilino moroso, al contrario de lo dispuesto para el caso de los procedimientos judiciales.

D- Posible ahorro de tiempo y dinero en supuestos de insolvencia: En cualquier caso, lo cierto es que las dos cuestiones últimas no tendrán relevancia en caso de clara e indiscutible insolvencia del inquilino, donde el posible ahorro de tiempo (en torno a dos meses) y dinero (el requerimiento normalmente será menor que los honorarios de abogado y procurador por el fase declarativa del proceso) hará que, siempre que sea posible, la opción de la resolución notarial del contrato de arrendamiento sea la más favorable.

Os mantendremos informados con el posible desarrollo o interpretación de la norma, pero al consejo de indicar el inmueble arrendado como domicilio a efectos de notificaciones del inquilino, añadiremos la de disponer claramente el impago de las rentas como causa de resolución del contrato.