Ayer, 5 de junio de 2013, se publicó en el BOE la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Es una norma de la que veníamos hablando y que ha despertado mucho interés mediático.

En su exposición de motivos además de informar sobre las causas que motivan la norma, fomentar un mercado de alquiler muy por debajo de la media europea (17% de población vive de alquiler frente a casi un 30% en Europa),  se refieren las medidas estrella y ya adelantadas por los medios de comunicación para fomentar el mercado:

1- Se refuerza la libertad de pactos, dando prioridad a la voluntad de las partes, reduciendo a 3 años la prórroga forzosa del contrato (5 años hasta ahora) a la que tiene derecho el arrendatario o inquilino y de tres a uno la prórroga tácita (agotados los tres primeros años de prórroga forzosa sin que las partes manifiesten su voluntad de resolver el contrato este se entenderá prorrogado por un año).

2- Se establece la posibilidad del arrendador de recuperar el inmueble en caso de necesitarlo con el único requisito de que haya transcurrido al menos el primer año de duración del contrato y sin necesidad de que dicha posibilidad estuviese previsto en el contrato.

3- La posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato (devolver las llaves y la posesión del inmueble) transcurridos seis meses de alquiler y preavisando con 30 días de antelación. En la práctica los arrendadores solían, salvo excepciones, aceptar dicho desistimiento sin aplicar penalización al inquilino cuando la solvencia de éste era dudosa, pero lo cierto es que había jurisprudencia que reconocía diferentes indemnizaciones a favor del arrendador (desde un mes por año incumplido de contrato hasta obligar al pago de las mensualidades restantes para el cumplimiento de la anualidad en curso). Ahora parece que se aclara algo este supuesto frecuente.

Ahora bien, concluida dicha exposición y si acudimos al articulado vemos diferentes modificaciones menores y otras no tan menores que llamaron de inmediato nuestra atención, pues nada se ha dicho de ellas hasta ahora y pueden tener mucha relevancia:

A) El artículo 27 de la LAU tendrá ahora un nuevo apartado 4 que establece:

<<4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándolo al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado el requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad>>

Vemos pues como se abre una puerta a la resolución del contrato extrajudicial, si así se prevé en el contrato y mediante requerimiento notarial de pago. Lo que no se aclara de forma expresa es si dicho requerimiento notarial en el que el notario da fe pública de que no se ha abonado las rentas será título ejecutivo para solicitar directamente el desahucio judidicial y no sólo para hacer constar la resolución contractual a efectos registrales. En principio el requerimiento emitido en escritura pública declarando resuelto el contrato de arrendamiento sería título ejecutivo al amparo del artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero habrá que ver como resulta la práctica judicial en la realidad. Es una pena que no se haya estipulado expresamente la posibilidad de acudir al juzgado para materializar dicha resolución contractual mediante requerimiento notarial, zanjando de antemano posibles dudas interpretativas o disparidad de criterios.

B) Se modifica la LEC para estipular claramente que no cabrá exigir la publicación de la Sentencia dictada en rebeldía por edictos en el boletín oficial, ni siquiera cuando se acumule la acción de reclamación de las renta, bastando con el edicto en el tablón del juzgado.

C) Se modifica el artículo 703 para regular expresamente que los enseres hallados en el inmueble el día del desalojo tendrán la consideración de abandonados, sin depender de que así lo acuerde el juez competente como hasta ahora, evitando así una problemática frecuente hasta ahora.

D) Se crea un Registro de Sentencias firmes de impagos de la renta de alquiler y que será accesible para los propietarios de inmuebles que quieran arrendarlos. El inquilino condenado podrá solicitar la cancelación de su inscripción cuando acredite haber abonado la deuda por la que fue incluido en dicho registro y se procederá a su cancelación automática cuando transcurran 6 años desde su inclusión en el Registro.

E) Se introduce la necesidad de inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros (ojo con las ejecuciones judiciales de viviendas ocupadas en adelante), ya sea adquirente de buena fe por compraventa (según el artículo 10 de la LAU sólo estará obligado a respetar el derecho de prórroga forzosa de tres años o la prórroga tácita de un año cuando el contrato de arrendamiento estuviese inscrito) o cuando la titularidad o derecho del arrendador quedara resuelto por retracto convencional, sustitución fideicomisaria, ejecución hipotecaria, por ejemplo (Art. 13 LAU).

Ahora bien, todas las modificaciones de la ley, tanto las ya citadas como las que se citarán a continuación, sólo serán aplicables a los contratos firmados  o los procedimientos iniciados a partir de su entrada en vigor, que es hoy día 6 de junio de 2013.

Dicho lo anterior pasamos a reflejar el resto de modificaciones menores de la LAU introducidas:

- Se modifica el artículo 4 de la LAU estableciendo que los arrendamientos se someterán de forma imperativa a los Tïtulos I y IV de la Ley, eliminando en consecuencia la obligación de respetar lo dispuesto en el Título V, que ahora se aplicará en defecto de acuerdo entre las partes.

En el caso de los contratos de arrendamiento de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones acordados por las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la LAU y supletoriamente por el Código Civil. El título II regula entre otros aspectos el plazo mínimo, la prórroga del contrato, el desistimiento del contrato, la determinación de la renta y su actualización o la elevación por mejoras, el deber de mantenimiento y conservación, las obras de mejora, el derecho de adquisición preferente y la suspensión, resolución y extinción del contrato.

En el caso de los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, se regirán como hasta ahora por lo dispuesto en el título I y IV de la Ley, la voluntad de las partes y en su defecto por lo dicho en el Título III o supletoriamente, el Código Civil.

Por último se aclara que cualquier exclusión de la aplicación de un artículo deberá ser expresa y que cabrá designar por las partes una dirección electrónica para las notificaciones previstas en la ley, siempre y cuando las notificaciones se autentifiquen y quede constancia de la remisión y recepción.

- Se excluye del ámbito de la norma la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial, además del uso de viviendas de porteros, guardas, funcionarios, asalariados, asignadas por razón del cargo o función desempeñada; viviendas militares, arrendamientos de vivienda cuando sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal la finalidad primordial (se rigen por la normativa de arrendamientos rústicos) o del uso de las viviendas universitarias (así calificadas por la Universidad titular o responsable de las mismas).

- En caso de muerte del arrendatario y contratos con duración superior a los tres años, según la nueva redacción dada al artículo 16, se podrá acordar que en caso de que  la muerte ocurra en los 3 primeros años, que no quepa subrogación o que el contrato quede extinguido cuando se cumpla los 3 primeros años de duración.

- Se regula, en el nuevo apartado 5 del artículo 17 la posibilidad de acordar la sustitución del pago de las rentas por la realización de obras en el inmueble por el inquilino.

- La actualización de la renta (artículo 18) ya no varía dependiendo de si estamos en los cinco primeros años de duración o después. Se podrá hacer sólo en la fecha en la que se cumpla cada anualidad de vigencia del contrato, en los términos acordados por las partes (esta es una curiosa novedad) o subsidiariamente empleando el IPC en un periodo de doce meses anteriores a la actualización, siendo exigible la renta actualizada al mes siguiente de la notificación por escrito de la actualización, expresando el porcentaje aplicado, y acompañando, si el arrendatario lo exigiese, certificación del INE (ya no se podrá sustituir por la referencia al boletín donde se publicó dicho índice). Se mantiene la validez de la notificación de la actualización en el recibo de la renta.

- En el artículo 23 se introduce una precisión relativa a las obras del arrendatario o inquilino que aportará garantías a las comunidades de propietarios y a los propios propietarios, pues se concreta que no podrá hacer obras sin autorización previa del arrendador o propietario que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios, y en ningún caso (con o sin autorización) cuando provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad del edificio. Algo que se sobreentendía en la anterior redacción pero que ahora se especifica.

- En el artículo 24 se habilita al inquilino a realizar obras en la vivienda que no afecte a elementos comunes o cause disminución de la estabilidad o seguridad, cuando sean para adaptación al uso de persona con minusvalía o edad superior a 70 años, ya sea dicha persona el inquilino, su cónyuge, persona de análoga relación de afectividad (“con independencia de su orientación sexual”, curioso que se indique) con el único requisito de comunicarlo con escrito previamente y de restituir la vivienda al estado original cuando se marche (no se establece garantía alguna de cumplimiento de dicha obligación, por lo que habrá que ver la casuística en caso de muerte de inquilinos que precisamente adaptaron la vivienda por ser mayores de 70 años).

Parece una buena reforma a priori aunque como siempre hay que lamentar que el legislador no haya sido más claro en determinados supuestos o no haya aprovechado para “limpiar” y depurar la regulación procesal de los procedimientos verbales de desahucio por falta de pago, algo “eclécticos” tras sucesivas reformas parciales.