Sanciones a inmobiliarias por desconocimiento de normativas
viernes 9 de mayo de 2014
Hoy no podemos evitar dar un toque de atención a las inmobiliarias porque hemos detectado un claro desconocimiento de determinadas normas legales que le son de aplicación y cuyo incumplimiento pueden suponer sanciones de considerable importe. En nuestro afán de colaborar con las entidades de nuestro entorno, no hemos querido perder la oportunidad de hacerle llegar una información que consideramos puede resultarle de su interés:
- Documento de información abreviada: Regulado en los artículos 6 y siguientes del Decreto 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía, se trata de una normativa desconocida y que, a nada que se busque un poco en la red, se podrá comprobar como ha dado lugar a denuncias de FACUA y otros organismos por esta cuestión, e incluso a la imposición de sanciones de entre 200 y 5000.-Euros (cinco mil euros) por cada infracción cometida.
Se trata de una norma que, como su título indica de manera clara, establece la información que ha de ser suministrada al consumidor que estaría planteándose la adquisición de un inmueble. Os ponemos algunos ejemplos de datos normalmente no facilitados, entre los múltiples exigidos en la norma, a la que os remitimos para completar la información. En general son infracciones comunes: no exhibir el cartel sobre el derecho del consumidor a obtener el documento informativo abreviado, exhibir anuncios de venta sin los datos preceptivos o no acreditar la entrega o no entregar ficha informativa a los consumidores.
El documento abreviado debe contener entre otros muchos:
I. Vivienda en proyecto o en construcción: los datos de la inscripción en el Registro Mercantil del promotor y de cualquier persona física o jurídica que actúe como intermediario profesional en la venta, datos identificativos del proyectista y, en caso de estar ya determinados, del director de obra y la empresa constructora; plano general a escala del emplazamiento de la vivienda y plano de planta de amueblamiento acotado de la vivienda y de los anejos adscritos; referencia que permita conocer de forma concreta, precisa y objetiva, con el grado de concreción determinado por la normativa vigente en materia de vivienda, la calidad y los sistemas de puesta en obra de los materiales de construcción, de las unidades de obra y de las instalaciones de los servicios de todo tipo, tanto individuales como comunitarios; mención al título jurídico que el promotor tiene sobre el solar, así como las cargas y servidumbres existentes sobre el solar…
II. Viviendas construidas y en primera transmisión: Fecha de la recepción de la obra por el promotor; mención sobre si se disponen de todas las licencias administrativas o actos administrativos equivalentes necesarios para la utilización u ocupación de la vivienda, sus anejos, zonas comunes y servicios accesorios; información de los contratos de servicios y suministros de la Comunidad, su extracto de cuentas y la cuota de participación que corresponde al piso cuya venta se oferta, así como la participación que le corresponda en los gastos generales; mención de que está a su disposición el Libro del Edificio; información sobre seguro del artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, indicando nombre de la entidad aseguradora, su domicilio y número de pólizas…
Además de esta información hay que tener en cuenta la documentación previa a la firma de cualquier contrato de compraventa que se estipula en el artículo 9, como p.ej, certificado de estar al día en el pago del IBI.
III. Información para segundas y ulteriores transmisiones: El año de la construcción, si éste consta en la escritura del vendedor; la cuota de la comunidad de propietarios, en su caso; Si, a raíz de la visita, existe un determinado plazo de vinculación para la gestión de una posible compraventa entre el consumidor y el intermediario, éste se hará constar expresamente y con caracteres destacados; certificación de encontrarse el transmitente de la vivienda al corriente en el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles emitida por la entidad local competente…
IV. Arrendamiento de viviendas: Mención de si dispone el edificio o urbanización y la vivienda de las acometidas de los suministros previstos por red; renta contractual, especificando con claridad si incluye la de sus anejos y accesorios; coste total de los servicios de intermediación; en el caso de viviendas en régimen de propiedad horizontal, mención a la existencia a disposición del consumidor de los Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios; instrucciones sobre el uso y la conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial…
Insistimos en que hemos referido sólo algunos datos que observamos no se incluyen nunca en la publicidad y contratos, pero la norma contempla muchos más que omitimos por no extendernos en exceso.
El modelo de dicho documento abreviado, dependiendo del supuesto de transmisión se acompaña en los anexos de dicha norma.
- Obtención y tratamiento de los datos personales.
La mayoría de la gente ha oído hablar de Ley de protección de datos personales y son conocidos los disparatados importes de las sanciones (entre 900 y 600.000.-Euros), pero poca gente se preocupa de cumplirla. De conformidad con la Ley 15/1999, de 13 de diciembre, de protección de datos de carácter personal, cualquier empresa que ostente o recabe datos personales debe registrar ante la Agencia Española de Protección de Datos dicho fichero y cumplir una serie de obligaciones relativas a medidas de seguridad y de información a la persona que nos facilita datos. Concretamente su artículo 5, se ha de recabar el consentimiento de los clientes para incorporar sus datos personales a la base de datos de la agencia inmobiliaria, informando expresamente de sus derechos de acceso, rectificación o incluso cancelación y oposición, identificando claramente al titular de la base de datos y responsable, así como su dirección y, en su caso, representante. Base de datos que, insistimos, ha de estar dada de alta frente a la AEPD, especificando persona responsable, tipo de base, nivel de seguridad, etc…
Además y de conformidad con el artículo 15 del Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre, se deberá especificar claramente al consumidor si se solicita su consentimiento para finalidades distintas de las del objeto del contrato (caso de servicios complementarios o de empresas colaboradoras) y, en tal caso, ofrecer la posibilidad de oponerse y negar el consentimiento para el tratamiento o comunicación de datos.
Es de especial interés que los datos obtenidos en debida forma sean mantenidos y tratados de conformidad a la normativa, incluyendo la posesión de documento de seguridad, protocolos de actuación, registro de accesos, acuerdos de confidencialidad, etc... Cualquier cesión o revelación de los datos podría acarrear serias sanciones.
De toda la documentación acreditativa del cumplimiento de estos deberes se deberá guardar copia a fin de evitar cualquier posible futura sanción por incumplimiento y es importante que dicha información relativa a protección de datos esté también en la página web y, sobre todo, en las plantillas de contacto habilitadas al efecto por el cliente y en los correos electrónicos remitidos en respuesta a los contactos.
- Ley del turismo de Andalucía:
La Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, cuya actual versión está vigente desde el pasado 6 de febrero de 2013, establece la obligación de registrar aquellos establecimientos que son calificados como turísticos, así como a registrarse a todas aquellas empresas que pueda considerarse que realizan actividades turísticas. Así es de especial importancia la regulación contenida en el artículo 44 de los apartamentos turísticos y la diferenciación que la norma hace respecto de las viviendas turísticas vacacionales (art. 43 Ley 12/1999, de 15 de diciembre).
Si bien la definición de actividades turísticas del artículo 28.1.b no es aplicable a las agencias inmobiliarias (<<La intermediación, consistente en la organización o comercialización de viajes combinados.>>), pues no organizan viajes combinados cuando se limitan a proveer el alojamiento, sí que se podría aplicar la de las actividades con incidencia en el turismo del artículo 29:
<<…
d) Las actividades de intermediación de servicios turísticos no incluidas en la letra b) del apartado 1 del artículo anterior.
e) Las actividades dirigidas a prestar servicios de recepción a las personas usuarias turísticas.
…>>
La inscripción en el registro oportuno, que según el artículo 30 de la norma se hará mediante declaración responsable de cumplir con todos los requisitos establecidos legal y reglamentariamente, habrá que ver si cabe ser exigida a quien regularmente publicite apartamentos para usos breves en temporadas concretas. Habrá que estar atento pues de entenderse de aplicación dicho artículo, quien no esté inscrito en el registro, podrá recibir sanciones considerables, superiores a los 90.000.-Euros.
En principio el artículo 2 de la norma define el servicio turístico y las actividades de incidencia turística de forma distinta, limitando la calificación de empresa turística a quien desarrolle servicios turísiticos, no actividades con incidencia en el turismo, pero lo cierto es que se han publicado noticias sobre la imposición de sanciones:
- Empleo de cookies en la página web:
Se conoce como “Ley de cookies” al artículo 4 del Real Decreto-ley 13/2012, de 30 de marzo (BOE sábado 31 de marzo de 2012 y entró en vigor al día siguiente), que en transposición de la Directiva 2009/136/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 de noviembre de 2009, modificó el punto segundo del artículo 22 de la LSSI (Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico), que queda redactado de la forma siguiente:
<<Los prestadores de servicios podrán utilizar dispositivos de almacenamiento y recuperación de datos en equipos terminales de los destinatarios, a condición de que los mismos hayan dado su consentimiento después de que se les haya facilitado información clara y completa sobre su utilización, en particular, sobre los fines del tratamiento de los datos, con arreglo a lo dispuesto en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal.
Cuando sea técnicamente posible y eficaz, el consentimiento del destinatario para aceptar el tratamiento de los datos podrá facilitarse mediante el uso de los parámetros adecuados del navegador o de otras aplicaciones, siempre que aquél deba proceder a su configuración durante su instalación o actualización mediante una acción expresa a tal efecto.
Lo anterior no impedirá el posible almacenamiento o acceso de índole técnica al solo fin de efectuar la transmisión de una comunicación por una red de comunicaciones electrónicas o, en la medida que resulte estrictamente necesario, para la prestación de un servicio de la sociedad de la información expresamente solicitado por el destinatario.>>
Pocas son las páginas de anuncios de propiedades inmobiliarias que cumplen, al menos de forma aproximada, con dicha disposición. Es cierto que es una norma muy cuestionada y cuyo exacto cumplimiento dependerá principalmente de la interpretación que de la misma se haga, pues se interpretar de forma que exigiría el cumplimiento de requisitos de muy difícil cumplimiento. Para más información os remitimos a un artículo sobre el tema que ha sido premiado por su contenido: http://www.pabloburgueno.com/2012/04/como-cumplir-la-ley-de-cookies/
Como el artículo ha de tener una extensión razonable y no se trata de aburrir, les recordamos que estos son sólo algunos ejemplos de normas (las más importantes) que podría estar incumpliendo y le invitamos a que se informe para evitar males mayores, ya sea a través de su actual abogado o a través de este despacho o cualquier otro profesional o asociación profesional que pueda serles recomendado a través del Colegio de Abogados de su población.
