En el presente artículo queremos hacerles saber la importancia que supone una valoración y estudio previo a la efectiva entrega de la vivienda a las entidades financieras para la cancelación de la deuda hipotecaria, es decir, la dación en pago.

Ello supone la transmisión onerosa de la propiedad del inmueble y por lo tanto, la generación de deudas tributarias al deudor hipotecario, lo que no suele ser tenido en cuenta y está causando más de un quebradero de cabeza.

El deudor deberá por tanto tener en cuenta los siguientes aspectos:

-. Impuesto Municipal sobre el incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal):

Este impuesto, que calcula y cobra el Ayuntamiento donde esté radicada la vivienda, debe ser abonado por el deudor hipotecario, si el inmueble lo adquirió más de un año antes de producirse la dación en pago, el cual es calculado en función del valor catastral que tenga el inmueble en el momento de la dación en pago y de los años transcurridos desde que se adquirió y el momento de la entrega al banco.

En dicho cálculo no se tiene en cuenta el valor de la vivienda en el mercado actual (cuya disminución es considerable) sino que se calcula en función de valores objetivos y cuyo tipo de gravamen aplicable puede llegar al 30%.

En definitiva, la persona que pierde su vivienda porque no puede devolver el préstamo que recibió del banco para la compra de su vivienda además debe pagar un impuesto al municipio.

-. IRPF

El deudor que entrega la vivienda muy probablemente deberá incluir en su declaración del IRPF una ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor que se atribuya al inmueble a efectos de la dación en pago, es decir, por el valor con el que lo adquiera la entidad financiera adjudicataria, y el precio por el que en su día lo adquirió el deudor.

Es algo difícil de entender o asimilar a primera vista aunque veremos un caso práctico para su comprensión:

Ejemplo simplificado de transmisión: 

Valor Transmisión (VT): 100.000€

Valor Adquisición (VA): 80.000€

Gastos (G): 6.000€

Hipoteca (H): 100.000€ saldo pendiente

Base Imponible (BI)= VT-VA-G= 100.000-80.000-6.000= 14.000€ es la base imponible sobre la que deberá tributar en concepto de ganancia patrimonial.

Como vemos, no se descuenta el saldo pendiente de la hipoteca, que sólo intervendrá en caso de que se opte por la exención por reinversión.

En una dación en pago tendremos dos opciones, ya sea si el saldo pendiente de hipoteca es superior o inferior al valor de adquisición:

a) existe ganancia patrimonial (saldo de la hipoteca es superior al valor de adquisición):

Saldo pendiente Hipoteca (H) = Valor Transmisión: 100.000€ 

Valor de Adquisición (VA): 80.000€

Gastos (G):  6.000€

Base Imponible (BI)= VT-VA-G= 100.000-80.000-6.000= 14.000€ es la base imponible sobre la que deberá tributar en concepto de ganancia patrimonial.

b) existe pérdida patrimonial (saldo de la hipoteca es inferior al valor de adquisición):

Saldo pendiente Hipoteca (H) = Valor Transmisión: 100.000€ 
Valor de Adquisición (VA): 120.000€
Gastos (G):  6.000€
Base Imponible (BI)= VT-VA-G= 100.000-120.000-6.000= -26.000€ que podrá computar como pérdida patrimonial.

Por ello, en la opción a) Hacienda nos reclamará que le paguemos (del 21% al 27% de la base imponible), y ello a pesar de haber perdido la casa.

-. Impuesto de Donaciones.

Hasta tal punto pueden llegar a ser incongruentes los aspectos fiscales de algunas realidades económicas de nuestro país, que se han dado casos donde se ha exigido el impuesto sobre donaciones, en las daciones en pago de deuda mediante entrega de inmuebles a la entidad financiera titular de la hipoteca, por valor inferior al total de la deuda pendiente.

Se ha de agradecer que se pusiera un poco de cordura entre tanta sin razón y que, tras consulta vinculante a la Dirección General de Tributos del Gobierno Central, con fecha 9 de mayo de 2013 ésta concluyera lo siguiente: <<La adjudicación de una vivienda en pago de una deuda del transmitente con el adquirente esta sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas en el ITPAJD por el concepto de adjudicación en pago de deudas, y nunca al Impuesto de Sucesiones y Donaciones, Y ello con independencia de que el valor declarado de la vivienda sea inferior a la totalidad de la deuda, siempre que esta quede condonada en su totalidad. El sujeto pasivo será el adquirente de la vivienda.>>

La solución legal dada y recogida en la nueva Ley 1/2013, de 14 de mayo, no modifica sustancialmente éste tema, remitiéndose al Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que modifica en algunos apartados, de tal modo que:

-. Respecto del Impuesto Municipal (“plusvalía”), dispone que el obligado al pago, en calidad de sustituto del contribuyente, será la entidad que adquiera el inmueble.

-. Respecto del IRPF, estará exenta la ganancia que se pudiera general con ocasión de la dación en pago de la vivienda.

Pero de éstas medidas no se benéfica cualquier deudor, sino sólo aquellos que cumplan los requisitos que establece el precitado Real Decreto Ley de 6/2012, de 9 de marzo:

I)Que se encuentre en el umbral de exclusión estipulado en la norma, es decir, que:

1. a.Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.
   

2. b.Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.
   

3. c.Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Dicho porcentaje será del 40 por cien cuando alguno de dichos miembros sea una persona en la que concurren las circunstancias previstas en el segundo párrafo del apartado a).
   

4. d.Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
   

5. e.Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor o deudores y concedido para la adquisición de la misma.
   

6. f.Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
   

7. g.En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.
   

II)Y, además, ha de tratarse de una hipoteca constituida en garantía de préstamo concedido para la compraventa de vivienda cuyo precio de adquisición no hubiese excedido determinada cantidad, variable en función del número de habitantes del municipio donde se encuentre la misma.

Sólo cuando concurran estos requisitos se producirá la exención.

Por todo lo anteriormente comentado en el presente artículo, desde el despacho FERNANDEZ NAVARRO le recordamos que este es un artículo meramente informativo e introductorio, no susceptible de ser considerado asesoramiento legal, y le invitamos a que si está considerando una posible dación en pago para saldar su deuda por préstamo hipotecario, se ponga en manos de un abogado de su confianza o de aquel que pueda elegir entre los recomendados por el Colegio de Abogados de su lugar de residencia, para evitar que la solución se convierta en un problema.

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