Como consecuencia de todas las noticias que últimamente se están difundiendo sobre las acciones que se tomarán en Cataluña, principalmente, para atajar los problemas derivados del alquiler de muy corta temporada de apartamentos en determinadas zonas de la Ciudad Condal, a través de páginas web como AirBnB, Booking.com y otras similares, se ha generado cierta alarma social e incluso la sensación de que dicho comportamiento es ilegal, incluso en Andalucía. Lo que no ha dejado de provocar consultas.

Lo primero que queremos aclarar es que alquilar por corta temporada en Andalucía no es ilegal, ni mucho menos, siempre que se haga de una determinada forma que actualmente y hasta que se apruebe nueva normativa que regule el sector, se ciñe a no calificar como apartamento turístico (calificación que requiere la inscripción en el pertinente registro de la Junta de Andalucía) lo que es un mero apartamento o vivienda que se alquila por temporadas, más o menos largas, y sin ofrecer servicios accesorios sin estar dado de alta como operador turístico (viajes combinados). Es decir, si usted publicita un apartamento que se alquila entre particulares por semanas, meses o días, ahora mismo estaría haciendo un alquiler para uso distinto de vivienda al amparo de la LAU perfectamente legal, de forma que mientras no ofrezca lo que no tiene y cumpla con las obligaciones fiscales inherentes a dichos rendimientos económicos, no tiene por qué temer consecuencia alguna.

Dicho lo anterior, y para los que quieren más detalle pasamos a fundamentarlo:

- Ley de Arrendamientos Urbanos: Está muy en boga actualmente la redacción dada al artículo 5 por la ley de flexibilización y fomento del mercado del alquiler, y más concretamente el punto “e” que excluye del ámbito de dicha norma: La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.

Pues bien, como hemos explicado, al no existir aun un régimen específico, al menos en Andalucía, dichos arrendamientos aun no se excluyen de la LAU, salvo que, como hemos dicho se publicite como apartamento turístico atribuyéndole una calificación (en llaves) que no tiene, o que se incluya el alojamiento en un paquete turístico (vuelos, traslados, alojamiento y comidas).

- Ley andaluza 13/2011 de 23 de diciembre: El art. 23 a 26 habla de derechos y obligaciones de empresas turísticas, pero no las define.

El art. 2.f las define:

<< f) Empresa turística: cualquier persona física o jurídica que, en nombre propio y de manera habitual y con ánimo de lucro, se dedica a la prestación de algún servicio turístico.>>

La norma define los conceptos en un orden distinto al que nos interesa:

<<Art. 2.c) Servicio turístico: la actividad que tiene por objeto atender alguna necesidad, actual o futura, de las personas usuarias turísticas o de aquellas otras personas que lo demanden, relacionada con su situación de desplazamiento de su residencia habitual y que, asimismo, haya sido declarada por esta Ley o por sus reglamentos de desarrollo.

d) ...
g) Establecimiento turístico: el conjunto de bienes, muebles e inmuebles que, formando una unidad funcional autónoma, es ordenado y dispuesto por su titular para la adecuada prestación de algún servicio turístico.

a)Turismo: las actividades que las personas realizan durante sus viajes y estancias en lugares distintos a su entorno habitual, por periodos temporales determinados.
i) Persona usuaria de servicios turísticos o turista: la persona física que, como destinataria final, recibe algún servicio turístico.>>

<<Artículo 28 Servicios turísticos
1. Tienen la consideración de servicios turísticos los siguientes:

a) El alojamiento, cuando se facilite hospedaje o estancia a las personas usuarias de servicios turísticos.
b) La intermediación, consistente en la organización o comercialización de viajes combinados.

<<Artículo 44 Apartamentos turísticos

1. Son apartamentos turísticos los establecimientos destinados a prestar el servicio de alojamiento turístico, compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento que cuentan con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas, y que cumplen los restantes requisitos establecidos reglamentariamente.

2. Las unidades de alojamiento que integran estos establecimientos podrán ser, según su tipología constructiva y configuración, apartamentos, villas, chalés, bungalós o inmuebles análogos.

3. Los establecimientos de apartamentos turísticos se clasifican en dos grupos:

a) Edificios/complejos: son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo.

b) Conjuntos: son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles, contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos.
4. Los apartamentos turísticos se someterán, en todo caso, al principio de unidad de explotación, debiendo cumplir, además, los restantes requisitos establecidos reglamentariamente.>>

Parece claro que esta norma va dirigida a empresas que organizan viajes combinados y que se dirigen de forma exclusiva a turistas y por canales de oferta turísticos. Igualmente califica de apartamentos turísticos aquellos destinados expresamente al servicio de alojamiento turístico e integrados en inmuebles (edificios) o agrupados, para tal fin. Quedando claramente fuera, en consecuencia, el particular que ofrece a través de inmobiliarias un apartamento por temporada, tanto a turistas como a cualquier otro particular que tenga una necesidad puntual de vivienda (p.ej cualquier afectado por obras en su vivienda particular).

Pero por si lo anterior no es suficientemente esclarecedor

- Decreto 194 /2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos: y más concretamente el artículo 2.b):

<< b) Establecimiento de apartamentos turísticos: Se considera establecimiento de apartamentos turísticos sometido a las disposiciones del presente Decreto, el que esté compuesto por un conjunto de unidades de alojamiento, en las condiciones previstas en el artículo 9, destinado a prestar el servicio de alojamiento turístico, que cuenten con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas dentro de cada unidad de alojamiento, y que sean objeto de explotación en común por una misma persona titular. >>

Artículo 9. Grupos
1. Los establecimientos de apartamentos turísticos se clasifican en dos grupos: a) Edificios/ complejos. b) Conjuntos.

2. Pertenecen al grupo edificios/ complejos aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo, pudiendo adoptar la denominación de “edificio de apartamentos turísticos”o “complejo de apartamentos turísticos” en el caso de varios edificios.

3. Pertenecen al grupo conjuntos aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo edificio, en un mismo complejo de edificaciones, o en edificios o complejos contiguos, ocupando sólo una parte de los mismos, en los que se presta el servicio de alojamiento turístico bajo unidad de explotación.

4. En aquellos suelos calificados por el planeamiento urbanístico como de uso característico turístico o terciario con destino a alojamiento turístico sólo serán objeto de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía establecimientos de apartamentos turísticos correspondientes al grupo edificios/ complejos.>>

Parece que los pisos que se alquilarían cumplirían los requisitos para ser apartamentos turísticos del artículo 2.b pero no se podrían incluir en ningún tipo de los expuestos en el artículo 9 pues siempre habla tres o más apartamentos. Habrá que consultar en la Junta de Andalucía.>>

Ahora bien, en cuanto a las inmobiliarias y su posible calificación como empresas explotadoras:

<<Artículo 4. Empresas explotadoras

1. Tendrán la consideración de empresas explotadoras de establecimientos de apartamentos turísticos las personas físicas o jurídicas, propietarias o no de los apartamentos, que presten de forma habitual y profesional servicios de alojamiento en los mismos facilitando, mediante precio, uso o disfrute ocasional de los mismos a las personas usuarias y que consten como tales en la inscripción de los correspondientes establecimientos de apartamentos turísticos en el Registro de Turismo de Andalucía.

2. Se presumirá la habitualidad cuando se ofrezca la prestación del servicio de alojamiento a través de cualquier medio de difusión o publicitario o cuando se facilite alojamiento en una o más ocasiones dentro del mismo año por tiempo que, en conjunto, exceda de un mes.

3. No tendrán la consideración de empresas explotadoras los titulares de uno o dos apartamentos ubicados en un mismo edificio que los cedan directamente en alquiler para su uso turístico ocasional, entendiéndose, en este caso, que destinan al tráfico turístico viviendas turísticas vacacionales a las que se refiere el artículo 43 de la Ley 12/1999, de 15 de diciembre (norma derogada).>>

Parece que el párrafo 1º deja claro que sólo la inmobiliaria que habitualmente ofrezca apartamentos turísticos en canales de oferta turística, de forma reiterada alquilando por tiempo total superior al mes por año en dicho régimen, podría ser calificada de empresa explotadora. Igualmente el último párrafo sería el que excluiría como empresa explotadora a quien ofrezca pisos en corta temporada por medios no turísticos y sin hacer alusión a la categoría “turístico”. Pero en cualquier caso ese artículo 43 de la ley 12/1999, ya derogada, decía:

<<Artículo 43 Viviendas turísticas vacacionales

1. Son viviendas turísticas vacacionales aquéllas en las que se presta únicamente el servicio de alojamiento y que son ofertadas al público para su utilización temporal o estacional o son ocupadas ocasionalmente, con fines turísticos, una o más veces a lo largo del año.

2. En todo caso, se referirá sólo al alojamiento en piso completo o vivienda unifamiliar y no por habitaciones. >>

Consultada la Junta de Andalucía, y más concretamente la Consejería de Turismo, nos confirman telefónicamente esta interpretación de la norma y puntualizan que un particular que publicite y alquile por temporada un apartamento sin calificarlo de turístico, ahora mismo y con independencia del medio empleado para su publicidad, arrendaría dentro del ámbito de la regulación contenida en la LAU y no incurriría en infracción alguna, al no existir aun normativa sectorial en Andalucía. Igualmente nos adelantan que una vez se publique la normativa que actualmente está en trámite, sólo los apartamentos publicitados a turistas a través de canales de oferta turística o calificados como turísticos (tanto si lo son realmente como si no) podrían incurrir en infracción. Ahora bien, hasta que produzca la aprobación del texto definitivo, es imposible aseverarlo con certeza.