Tras estudiar en detalle la ley de cuya publicación os informábamos ayer, hemos decidido que merece, sin lugar a dudas un informe más amplio que aquel al que os remitimos de Legal Today. Destacando el plazo de un mes desde la publicación de la norma para poder instar incidentes relativos a las cláusulas abusivas en Ejecuciones Hipotecarias en curso en las que aun no se haya entregado el inmueble. Pero no adelantemos acontecimientos y vayamos por partes.

Finalmente el Gobierno responde al clamor social que las ejecuciones hipotecarias y desahucios vienen motivando, a resultas de la imposibilidad de afrontar los pagos concurrente en un número masivo de familias de nuestro país, y publica una Ley tendente a la protección de dicho colectivo, hasta ahora completamente desamparado, o cuando menos en circunstancias de posibilidad de defensa mas formales que reales, frente a las entidades bancarias y prestamistas en general.

Lo hace, bien es cierto, por imposición de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de Marzo de 2013 en un tiempo ciertamente récord, dada la complejidad de la legislación que modifica y la multiplicidad de intereses en juego y, por ello, no con la precisión y rotundidad que la sociedad exige, pero desde luego mejorando la situación preexistente.

Al mismo tiempo establece pautas a las que los Jueces puedan acogerse, sin exigirles analicen todos y cada uno de ellos la posible concurrencia de cláusulas abusivas en cada una de las ejecuciones hipotecarias sometidas a enjuiciamiento.

Corresponderá a los operadores jurídicos el plantear dichas cuestiones ciñendo el análisis a las que se apoyen en fundamentos jurídicos aceptables, lo que evidentemente acabará determinando un inventario de cláusulas abusivas, a nivel nacional.

Quizás hubiera sido oportuno se establecieran éstas en la propia Ley, evitando su concreción por la jurisprudencia que a partir de ahora se elabore.

Las cuestiones que entendemos mas reseñables son las siguientes:

A) Sobre la suspensión de los lanzamientos.-

La Ley establece la suspensión por plazo de dos años de los lanzamientos derivados de procedimientos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria en los supuestos de especial vulnerabilidad de la persona afectada señalando una relación cerrada de dichos supuestos.

Uno de ellos es el relativo a la alteración significativa de las circunstancias económicas que la unidad familiar hubiera podido sufrir en los cuatro años anteriores a su solicitud de suspensión.

No entendemos el por qué se limita a cuatro años y queremos pensar que el requisito se le reconocerá igualmente a quienes arrastraran dicha situación desde antes de dicho periodo.

Llama la atención el amplío abanico de documentos exigidos al solicitante y que probablemente se convertirá en un calvario inasumible para algunos sectores sociales, teniendo en cuenta han de relacionarse con la Administración Tributaria, la última empresa para la que trabajaron, la Seguridad Social, los Ayuntamientos y los Registros de la Propiedad.

B) Modificación de la Ley Hipotecaria.-

Como novedades más significativas:

-- La necesidad de especificar en las adquisiciones de viviendas mediante préstamo hipotecario el carácter habitual o no que pretenda atribuirse, presumiéndose se trata de vivienda habitual en el momento de la ejecución judicial, si así se hubiere hecho constar en la escritura de constitución del préstamo.

-- La necesidad de especificar en la escritura de préstamo hipotecario la posibilidad de venta extrajudicial con todos los requisitos que en la Ley se establecen.

-- La subasta única se celebrará con carácter electrónico.

-- El notario queda obligado a examinar las cláusulas del préstamo que constituyen el fundamento de la venta extrajudicial y si las considerara abusivas, lo pondrá en conocimiento de las partes a los efectos oportunos.

El efecto no es otro que la posibilidad de oposición a la ejecución por las causas previstas en el reformado artículo 695 de la LEC, que determinará la suspensión de la venta, tan pronto se le acredite al notario la formalización de dicha oposición ante el Juez competente.

C) Modificación de la Ley 2/81 de Regulación del Mercado Hipotecario.-

En este apartado la Ley trata de establecer la garantía de objetividad de las sociedades de tasación a las que pretende desvincular de las entidades bancarias que hasta ahora las controlaban.

-- Obligación impuesta a las entidades de crédito de aceptar cualquier tasación del bien aportada por el cliente, y que esté certificada por tasador homologado. Todo ello aunque tenga servicio de tasación propia y sin perjuicio de su derecho a realizar cuantas comprobaciones estime pertinentes.

-- Se prohíbe finalmente a las entidades de crédito la adquisición o mantenimiento de forma directa o indirecta, de una participación  significativa en una sociedad de tasación.

La misma prohibición se hace extensiva a todas aquellas personas físicas o jurídicas relacionadas con la comercialización, propiedad, explotación o financiación de bienes tasados.

-- Se entiende como participación significativa aquella que alcance de forma directa o indirecta al menos el 10% del capital o de los derechos de voto de la sociedad o la que permita, aun por debajo de dichos porcentaje, una influencia notable en la sociedad.

-- Por último se establece que el plazo de amortización del préstamo que financie la adquisición, construcción o rehabilitación de la vivienda habitual, no podrá exceder de 30 años.

D) Fortalecimiento de la protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecarios.-

En la contratación de préstamos hipotecarios en que el prestatario sea persona física y en que la hipoteca recaiga sobre vivienda o sobre derechos de propiedad, sobre terrenos o edificios construidos o por construir, en los que se incluya limitaciones del tipo de interés, suelo y techo, lleven asociada la contratación de seguro de cobertura del riesgo de tipo de interés, o se conceda en divisas, deberá constar una expresión manuscrita por el cliente prestatario manifestando ha sido adecuadamente advertido de los riesgos derivados del contrato, según texto a aprobar por el Banco de España.

E) Modificación de la Ley 1/2000 de 7 de Enero de Enjuiciamiento Civil.-

Es en este punto donde se introducen novedades muy significativas en cumplimiento, aunque no total, de lo señalado en la Sentencia del Tribunal Europeo de pasado 14 de Marzo:

-- Posibilidad de que el tribunal que entiende de la ejecución pueda examinar de oficio el carácter abusivo de algunas de las cláusulas incluidas en el titulo ejecutivo, en cuyo caso deberá dar audiencia a las partes por 5 días, acordando en el plazo de los 5 días siguientes lo que corresponda.

Si apreciare dicho carácter abusivo decretará la improcedencia de la ejecución  o despachará ésta sin aplicación de dichas cláusulas abusivas.

-- En los supuestos de ejecución de vivienda habitual las costas exigibles al deudor no podrán superar el 5% de la cantidad reclamada en la demanda.

-- Si los bienes subastados fueran insuficientes a la cobertura de la deuda, el acreedor podrá perseguir por la cantidad restante, pero el ejecutado quedará liberado de toda responsabilidad si en el plazo de 5 años, a partir de la aprobación del remate de adjudicación, hubiera abonado el 65% de la cantidad pendiente más el interés general hasta la fecha de pago o, el 80%, en plazo de 10 años.

(Estas posibilidades solo se explican si se parte del convencimiento de que las ejecuciones se dilatarán por los plazos de 5 y 10 años señalados, lo cual ya de por sí es grave).

-- Si el ejecutante o el cesionario del remate procedieran a la venta del inmueble en el plazo de 10 años desde la adjudicación, la deuda en remanente se vería reducida en un 50% de la plusvalía obtenida con dicha venta, calculada con deducción de los costes debidamente acreditados por el ejecutante.

Si igualmente dentro de dichos plazos se produce una ejecución dineraria que exceda de aquellos importes por los que el deudor podría haber quedado liberado, (65 y 80%) el ejecutante deberá poner a su disposición el remanente.

-- A fin de incentivar la participación y adjudicaciones en subasta, se limita el depósito para puja al 5% del valor de los bienes y se amplia el plazo para pago del remanente a 40 días.

-- Para el caso de que el importe de subasta fuere insuficiente a la cobertura de toda la cantidad reclamada, se establece la imputación de cantidades con el siguiente orden: intereses remuneratorios, principal, intereses moratorios y costas.

(Se evita con ello el desequilibrio que por intereses moratorios, normalmente excesivos suponían en la liquidación del importe obtenido en la subasta y determinante de posible exceso de deuda no cancelada ).

-- Para la subasta sin ningún postor se incrementa el porcentaje mínimo de valor por el que podría el acreedor adjudicarse el bien, siendo del 50% cuando no se tratare de vivienda habitual o, por el 70%, en el caso de vivienda habitual. El 60% si la deuda por todos los conceptos es inferior al 70%.

En ningún caso el precio que sirve de tipo para la subasta podrá ser inferior al 75% del valor tasado del inmueble.

-- Se establece la posibilidad de que el deudor libere el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses se reclamaran con la  demanda más los vencidos a lo largo del procedimiento, debiendo el acreedor comunicar esta circunstancia expresamente.

Si el bien hipotecado fuere la vivienda habitual el deudor podrá en todo caso liberar el bien mediante dicha consignación.

No podrá hacer uso de nuevo de este mecanismo liberatorio hasta después de tres años contados entre la fecha de liberación y el nuevo requerimiento para pago judicial o extrajudicial.

-- La reforma del art. 695 introduce como expresa causa de oposición a la ejecución, el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución que hubiese determinado la cantidad exigible.

( Ello permitirá la oposición por la declaración de vencimiento anticipado y todas las cláusulas relativas a intereses entre otras ).

F) Modificación del Real Decreto Ley 6/2012 de Medidas Urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.-

La principal modificación estriba en que las medidas previstas serán de aplicación igualmente a los avalistas hipotecarios respecto de su vivienda habitual.

-- Los fiadores o hipotecantes no deudores que se encuentren en el umbral de exclusión, podrán exigir de la entidad acreedora, agote el patrimonio del deudor principal antes de dirigirse contra ellos. Y ello aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de exclusión.

-- El interés moratorio máximo para deudores en riesgo de exclusión será el 2% sobre los remuneratorios.

7. G)El código de buenas practicas.-
   

El código de buenas prácticas para la reestructuración viable de la deuda curiosamente contempla la posibilidad de ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años (en contra del límite de los 30 años establecido al modificar la ley de regulación del mercado hipotecario).

La amortización anticipada del préstamo solicitada durante los 10 años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración, no conllevará coste alguno.

8. H)Dación en pago.-
   

En el propio código se regula tímidamente la dación en pago en aquellos casos en que la reestructuración de deuda resulte inviable, a solicitar en el plazo de 12 meses desde la solicitud de reestructuración.

Dicha dación supondrá la cancelación total de la deuda garantizada, pudiendo el deudor solicitar la permanencia en el inmueble por plazo de dos años, como arrendatario y contenta anual equivalente al 3% del importe total de la deuda.

1. I)Intereses de demora.-
   

Los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y solo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses no podrán ser capitalizados.

Esta limitación será de aplicación tanto a las hipotecas constituidas tras la publicación de la ley como a las anteriores por los intereses que se devenguen con posterioridad, así como a los ya devengados pero no satisfechos.

En los procedimientos de ejecución en curso el secretario judicial darán al ejecutante un plazo de 10 días para que recalcule la cantidad reclamada en atención a dicha limitación.

J) Procedimientos en ejecución. Régimen transitorio.-

En los procedimientos ejecutivos en curso podrán los deudores formular incidente extraordinario de oposición en plazo preclusivo de un mes, desde la publicación de la Ley y por los nuevos motivos que la Ley introduce, en todos los casos en que aún no se haya producido la entrega de posesión al adquirente.

El plazo se inicia con la publicación de la Ley, por lo que vence el día 15 de Junio del 2013.

La Ley contiene otros muchos aspectos que por no ser de interés general, o al menos no de interés inmediato, obviamos comentar.