Tal y como os anticipamos el pasado 19 de enero la Junta de Andalucía había aprobado un Decreto muy comentado, para la regularización de viviendas. Pues bien, el pasado 30 de enero se publicaba en el BOJA el tan anunciado y esperado Decreto que  podría suponer la legalización de las innumerables viviendas “ilegales “ en terreno rústico, existentes en Andalucía.

Tras la primera lectura parece claro que lo único que el Decreto va a conseguir es una catalogación y clasificación de la situación de facto preexistente, pero sin inmediatas soluciones practicas. Por  contra evita el “ efecto llamada” o invitación a actuaciones semejantes, al que habían hecho referencia algunos expertos que conocían el borrador previo.

El art. 1 señala como objetivo del texto “la regulación y tratamiento de las edificaciones ubicadas en suelo no urbanizable, reconocer su situación jurídica y satisfacer los intereses generales en la preservación de los valores de esta clase de suelo.”

A continuación establece las tres categorías por la forma de ubicación de las edificaciones :

a.-   Edificaciones aisladas que no constituyen asentamiento.

b.- Asentamientos Urbanisticos, como agrupación de edificaciones consolidadas, próximas entre si y que requieren de las infraestructuras dotaciones y servicios urbanísticos del art. 45 de la LOUA.

c.- Habitat rural diseminado, edificaciones sin estructura urbana y vinculadas a la actividad agropecuaria o rural, con caracteristicas propias que deben preservarse y que pudieran necesitar de alguna infraestructura que no requiera actuación urbanizadora.

A su vez cada una de estas tipologías se subdividen en varias categorías según su situación juridica:

1.EDIFICACIONES AISLADAS QUE SE AJUSTAN A LA ORDENACION TERRITORIAL Y URBANISTICA VIGENTE, a su vez subdivididas en Con licencia y sin licencia o contraviniendo su  contenido.

2.EDIFICACIONES QUE NO SE AJUSTAN A ORDENACION a su vez subdivididas en:

-fuera de ordenación con licencia concedida conforma a las normas existentes en la fecha de concesión.,

-  las construidas sin licencia o contraviniendo su contenido en las que hubiera prescrito el plazo para adopción de medidas de protección de la legalidad y , por ultimo,

- las construidas sin licencia o en contravención de esta, respecto a las que deberán adoptarse las medidas de protección de la legalidad.

3.FUERA DE ORDENACIÓN UBICADAS EN SUELO DE ESPECIAL PROTECCION:

•Si contaban con licencia valida a la fecha de construcción ,se consideraran como “ Fuera de Ordenación.”

•Si no contaban con licencia pero ha prescrito el plazo para reposición de la legalidad se consideraran como asimilados a la falta de ordenación.

•En los demas casos la administración adoptara las medidas de protección de legalidad necesarias.

4.EDIFICACIONES AISLADAS CONSOLIDADAS ANTES DE LA LEY  DEL SUELO 19/75, SIN LICENCIA Y EN TERRENO NO URBANIZABLE, se asimilaran a las que tienen licencia, siempre y cuando mantengan el uso y tipología anterior a la entrada en vigor de la Ley.

La ley establece a continuación el sistema de identificación de cada uno de estos tipos de edificación, señalando que habrá de hacerse a través del PGOU o mediante el documento de avance de Planeamiento, con carácter de Ordenanza Municipal, previo informe de la Consejería de Urbanismo en plazo de dos meses, que a su vez requerirá informe previo de la Comision Interdepartamental de Valoración Territorial y Urbanistica. Las edificaciones que no se ubiquen en ninguno de los asentamientos delimitados por el PGOU se identifican como “edificaciones aisladas”

En la actual situación económica de la Administración y de los Ayuntamientos, se comprenderá que este primer plazo de clasificación de las construcciones supondrá una dilación importante y la pervivencia de la situación de inseguridad existente a día de hoy.

El artículo 5 señala y define las normas mínimas de habitabilidad estableciendo que en ausencia de PGOU, los Ayuntamientos mediante Ordenanza Municipal regularán las normas mínimas de habitabilidad y salubridad de estas edificaciones sobre suelo no urbanizable. La Consejería competente en materia de urbanismo deberá aprobar en plazo de  tres meses Normas Directoras para la Ordenación Urbanística a fin de definir estos  parámetros.

La Sección 2ª habla de las EDIFICACIONES AISLADAS distinguiendo entre las conformes a la ordenación territorial y las declaradas como fuera de ordenación .

- las primeras  se someterán a la actual legislación vigente.

-Las  ejecutadas sin licencia o contraviniendo su contenido, deberán solicitar licencia según establecen los artículos 169 y siguientes de la LOUA.  Dicha licencia deberá solicitarse cualquiera que sea  el estado de construcción de la edificación y con independencia de que hayan vencido o no los plazos con que cuenta la Administración para adoptar medidas de protección de la legalidad.

Las EDIFICACIONES CONSTRUIDAS CON ANTERIORIDAD A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 19/75 DE MAYO 

-que sean conformes con la Ordenación y no cuenten con licencia urbanística, deberán solicitar del Ayuntamiento certificación administrativa acreditativa de su adecuación a dicho ordenación.

-Por último las que fueran conformes con la Ordenación y contaran con licencia urbanística o con la certificación antes referida, se les concederá licencia de ocupación si se mantiene su uso originario o si éste cambio y el nuevo resulta compatible con la Ordenación.

-Estas construcciones deberán obtener la certificación administrativa acreditativa de su situación legal de “ fuera de ordenación “  y del cumplimiento de los  requisitos del artículo 3. 3 del Decreto, es decir el mantenimiento del uso y características tipológicas que tenían al entrar en vigor dicha norma..

-En estas construcciones se podrán autorizar las obras y usos establecidos en el PGOU en tanto en cuanto sean compatibles respecto a las distintas categorías del suelo no urbanizable establecidos por la legalidad vigente.

-Las edificaciones en situación de fuera de ordenación podrán contar con licencia de ocupación si mantienen el uso originario o el nuevo resulta compatible con la Ordenación vigente.

LAS EDIFICACIONES EN SITUACIÓN DE ASIMILADO AL RÉGIMEN DE FUERA DE ORDENACIÓN serán reconocidas siempre que se encuentren terminadas  , es decir, en condiciones de servir al uso a que se destinan.

No procederá su reconocimiento:

• cuando se cuenten ubicadas en suelo no urbanizable de especial protección,

•las que estén integradas en la parcelación urbanística que no constituye un asentamiento urbanístico

• y  cuando no haya transcurrido el plazo para restablecimiento del orden urbanístico infringido.

A las que se otorgue el reconocimiento de asimilado  al régimen de fuera de ordenación:

-Podrán contar con obras de reparación y conservación para su debido mantenimiento en condiciones de seguridad habitabilidad y salubridad.

-En este tipo de edificaciones la prestación de los servicios básicos necesarios a su uso se resolverán de forma autónoma mediante elementos ambientalmente sostenibles y sujetos a normativa.

-Excepcionalmente se podrá autorizar la acometida de servicios básicos de agua, saneamiento y energía eléctrica, siempre que éstos estén accesibles y las compañías suministradoras acrediten la posibilidad y no induzcan a la implantación de nuevas edificaciones.

-Para este tipo de edificaciones no procederá la concesión de licencias de ocupación y utilización quedando supeditada a las condiciones que pueda establecer el Ayuntamiento en la resolución de reconocimiento de su estado. En cualquier caso esta resolución sería la que podrían exigir las compañías suministradoras a los efectos de conexión antes señalados.

Como nota importante el apartado 7 del artículo 8 señala que la concesión del reconocimiento de asimilación al régimen de fuera de ordenación, lo será sin perjuicio de aquellas responsabilidades en que pudiera haber incurrido su titular o de la instrucción de aquellos procedimientos a que hubiera dado lugar.

En definitiva la pretensión de indulto de actuaciones en curso, que algunos contaban no se produce.

En cuanto al procedimiento para la obtención del reconocimiento de asimilados al régimen de fuera ordenación corresponde al Ayuntamiento conforme a las normas sobre Régimen Local en vigor y al Procedimiento  Administrativo, debiendo establecer el propio ayuntamiento las tasas que corresponda abonar a cada uno de los interesados.

         -El procedimiento se inicia de oficio o mediante solicitud del interesado que deberá acreditar la identificación del inmueble, la fecha de terminación de la edificación, la aptitud de la misma para el uso a que se destina y la descripción de las obras necesarias a la conexión de los servicios básicos.

El apartado tercero del artículo 10 establece la posibilidad de que dicha solicitud podrán formularla conjuntamente titulares de edificaciones aisladas continuas o próximas entre sí dentro el mismo término municipal.

El ayuntamiento inicia el procedimiento solicitando los informes sectoriales que resulten procedentes así como de los servicios técnicos y jurídicos del propio Ayuntamiento para verificar los datos de identificación y fecha de terminación y adecuación de los servicios , la inexistencia de procedimiento de protección de la legalidad urbanística así como la imposibilidad de adopción de medidas de restablecimiento del orden jurídico perturbado y reposición de la realidad alterada.

El ayuntamiento, durante la substanciación  podrá requerir la realización de las obras e instalaciones necesarias que posibiliten la contratación de los servicios básicos estableciendo plazos en cuanto a la presentación del proyecto técnico así como respecto a  su ejecución. El ayuntamiento exigirá un acta de compromiso firmado ante el propio Ayuntamiento o ante fedatario público por los titulares de las propiedades afectadas. Podrá asimismo ordenar las obras de reparación necesarias para garantizar la seguridad , salubridad e higiene de las construcciones.

La acreditación de la ejecución de las obras requerirá el certificado descriptivo y gráfico suscrito por personal técnico competente .

El plazo para resolver será de seis meses contados desde la fecha en que la solicitud sea registrada por el Ayuntamiento, plazo que se suspenderá por el tiempo que medie entre notificación del requerimiento para ejecución de obras y la acreditación de dicha ejecución.

El silencio tendrá sentido negativo transcurrido que sea el plazo de resolución antes señalado.

El capítulo III se refiere a la incorporación al planeamiento de los ASENTAMIENTOS EXISTENTES EN SUELO NO URBANIZABLE. (Arts. 13 a 20.)

-Los Ayuntamientos al redactar el PGOU o su revisión parcial, deben incorporar estos asentamientos en tanto en cuanto resulten compatibles con el modelo urbanístico y territorial del municipio y con respeto al POTA y POT..

-No procederá la incorporación cuando se trate de suelo de especial protección por legislación específica, por planificación territorial o en terrenos con riesgos acreditados por el órgano sectorial competente.

-Los que no resulten incorporados serán sometidos a las medidas legales vigentes tendentes al restablecimiento de la legalidad .

-. En definitiva su reconocimiento dependerá de los ayuntamientos que habrán de incorporarlos con motivo de la formulación del PGOU, realizando un inventario de todos ellos conforme a las distintas características y debiendo señalar cuales son susceptibles de integrarse en la Ordenación del PGOU y cuales no.

Particularmente interesante el apartado siete del artículo 14 relativo a los CENTROS URBANÍSTICOS DESVINCULADOS DE LOS NÚCLEOS DE SUELO URBANIZABLE ORDENADO O SECTORIZADO:

- Podrán  ser reconocidos en tanto en cuanto su grado de consolidación supere el 50% y permitan la agrupación o concentración de parcelas necesarias en orden a su adaptación a normativa y a la obtención de las dotaciones o sistemas generales exigidos por la legislación urbanística.

-El propio PGOU deberá definir los esquemas de sus infraestructuras generales, señalar su orden de implantación y la participación que cada uno de  los terrenos deberá tener, al establecerse en el  artículo 15 la obligación de los titulares de costear la  urbanización y las infraestructuras necesarias para dotar al asentamiento de sus servicios básicos así como de las cesiones y dotaciones.

-Todo ello queda sometido al Informe de Incidencia Territorial que establece la Disposición Adicional Octava de la  Ley 7/2002 . ( Una vez más el procedimiento se dilatará en el tiempo para desengaño de cuantos esperaban una solución en plazo relativamente inmediato).

-El artículo 18 señala los parámetros a tener en consideración en orden al cumplimiento de los límites de crecimiento previstos por la Norma 45 del POTA en lo relativo  tanto a crecimiento superficial como al crecimiento poblacional.

-Es llamativo el contenido del artículo 20 apartado uno : Se condiciona la legalización de las edificaciones terminadas y conformes con la ordenación urbanística , a la recepción de la Urbanización por el Ayuntamiento,( situación pendiente hace ya años en mucho de nuestras urbanizaciones en base a la supuesta falta de recursos de nuestras corporaciones municipales, situación que no parece vaya a cambiar a corto plazo.).

Finalmente el Capítulo IV regula los ÁMBITOS DEL HABITAT RURAL DISEMINADO

(artículos 21 a 24.)

Estos también dependerán para su identificación y delimitación del PGOU y deberán constituir asentamientos sin estructura urbana definida , desvinculados de los núcleos de población y conformados por viviendas vinculadas a la actividad agropecuaria y del medio rural. Se calificarán como suelo no urbanizable y deberá restablecerse la normativa aplicable y específicamente la tendente a su conservación protección y mejora.

El propio Plan o en su defecto los Planes Especiales delimitarán las dotaciones y servicios que necesiten estos ámbitos de rural diseminado, sin que en ningún caso se permita la implantación de viarios o infraestructuras propios de los núcleos urbanos. Las infraestructuras que resultaren necesarias, serán igualmente costeadas por los propietarios afectados, que quedarán además obligados a su conservación y mantenimiento.

En éstos hábitats diseminados solo se permitirá nuevas viviendas vinculadas al medio rural según lo previsto en el PGOU o Plan Especial, que el Ayuntamiento aprobara por licencia, siempre vinculadas al medio rural y en cualquier caso mientras no sea aprobada la normativa ,se prohibirá cualquier división segregación o parcelación de estos terrenos.

Como se verá, nada novedoso en orden a la solución de las múltiples viviendas ejecutadas en el ámbito de nuestra Comunidad. Tan sólo se persigue una catalogación e inventario de las distintas situaciones concurrentes para en su día y mediante los correspondientes Planes Generales incorporarlos en una u otra de las calificaciones, estableciendo las vías de adecuación, con los costos que los particulares siempre deberán soportar, so pena de incurrir en agravio comparativo frente a las actuaciones legitimas.

Mucho nos tememos que ello se constituirá en motivo de múltiples reclamaciones y alteraciones contra dichos catálogos, en sede del informe público previo a la aprobación de los Planes Generales, lo que en definitiva se traducirá en una dilación en la aprobación definitiva de dichos Planes y consecuente paralización de la actividad constructiva en nuestra Comunidad.

Ello sólo se evitará en aquellos Planes en tramitación que ya contarán con aprobación inicial a la entrada en vigor del Decreto, para los que no será obligada la incorporación de estos asentamientos en suelo no urbanizable conforme a lo dispuesto en la Disposición Transitoria Cuarta.

Sobre las modificaciones a los arts. 30 y 53 del Reglamento de Disciplina Urbanística introducidos por la Disposición Final Primera reservaremos  un análisis posterior.

En resumen: un Decreto que frustra muchas expectativas debido a la situación de las corporaciones locales, a las que deriva la responsabilidad en la dilación de la regularización de las situaciones examinadas y lo condiciona todo a trámites dilatados en el tiempo, que provocarán la continuidad de muchos expedientes en curso y otros, que se iniciarán conforme a regulación vigente, prorrogando la situación de inseguridad concurrente, salvo que decisiones políticas ulteriores modifiquen los criterios.