Son muchas las ocasiones en las que existen dudas acerca de como aplicar una norma de la Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto es una norma que a quien más y a quien menos, afecta. El problema viene derivado de la duda siempre presente acerca del carácter imperativo o no de un artículo o previsión en concreto, que excluiría o no el principio de autonomía de la voluntad de los sujetos implicados. Una duda que crea una gran inseguridad jurídica y que se podría solventar por el legislador  estipulando claramente en todas las normas que artículos son de carácter imperativo y cuales no.

Precisamente hoy hemos tenido acceso, a través del periódico de La Ley, a una Sentencia del Tribunal Supremo que viene a unificar y aclarar la Jurisprudencia que existe en relación al artículo 8 de la LPH y las autorizaciones en estatutos para la división, segregación y agrupación de fincas sin necesidad de la autorización previa de la comunidad. Se trata de la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 17 Nov. 2011, rec. 1332/2009.

En ella se resuelve que el artículo 8 es un artículo de carácter imperativo y que en consecuencia no puede ser contravenido por una disposición estatutaria, pero que será válida la autorización en los Estatutos para segregar, dividir y agrupar, así como el uso de tal facultad por los propietarios, siempre y cuando se respeten las condiciones o estipulaciones estatutarias para dichas modificaciones y, sobre todo, la segregación, división o agrupación no afecte a la cuota de participación del inmueble, pero no fija los criterios para determinar cuando se producirá o no tal afectación.

Literalmente razona el tribunal (perdonad la extensión pero creemos que es una lectura interesante):

<<Segundo.- Sobre la interpretación que deba darse al artículo 8 LPH dos recientes sentencias del Tribunal Supremo han incidido en el debate, las de 25 de mayo de 2007 ("la doctrina jurisprudencial tiene establecido que la Ley de Propiedad Horizontal es eminentemente imperativa y su artículo 8, párrafo segundo, en cuanto se refiere a los supuestos de su párrafo primero , dispone que, en tales casos, se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la Junta de Propiedad, con la añadidura de que el principio de autonomía de la voluntad no entra en juego cuando es contrario a una norma imperativa, de conformidad con el artículo 1255 del Código Civil (LA LEY 1/1889) (STS de 7 de febrero de 1976), e igualmente, ha sentado que, no obstante la permisividad de los pactos estatutarios no contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, ha de entenderse que este ordenamiento tiene un carácter imperativo, impeditivo de la validez de otros que la contravengan, y, especialmente, de las normas que, como las contenidas en el párrafo segundo del artículo 8 y el artículo 11, en beneficio de la comunidad de condueños, imponen el consentimiento unánime de los propietarios para la división de pisos y locales, o para la alteración de la estructura del edificio (STS de 3 de enero de 1987), posiciones que se reiteran en las SSTS de 3 de mayo de 1989 y 16 de julio de 1993 -."). La otra resolución es la sentencia de 10 de junio de 2008 ("Asimismo, la doctrina jurisprudencial ha declarado reiteradamente que el contenido del citado artículo 8 no admite interpretaciones diferentes de las indicadas en el párrafo precedente, de manera que no cabe hacer ninguna división, agregación o segregación, con efectos jurídicos, si no hay previa autorización unánime de la Junta de Propietarios, conforme al artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , donde se señalarán las nuevas cuotas a las fincas resultantes; lo indicado ha provocado que, mayoritariamente, la jurisprudencia haya obligado a este trámite, incluso en algunos supuestos de autorización estatutaria, al considerar que el artículo 8 es de derecho necesario (entre otras, SSTS de 3 de mayo de 1989 , 19 de julio de 1993 y 30 de mayo de 2002).").

De esas resoluciones se deduce que la orientación mayoritaria de la jurisprudencia del Tribunal Supremo aboga por interpretar el artículo 8 LPH en un sentido literal, exigiendo, por tanto, el acuerdo unánime de los miembros de la comunidad de propietarios cuando se pretenda dividir, agregar o segregar los espacios privativos, pero, al mismo tiempo, esa solución no es única y se admiten discrepancias en el propio seno del Alto Tribunal, tanto por existir posturas minoritarias como por tratar de forma excepcional los supuestos en los que se exigió al consentimiento unánime de la comunidad de propietarios pese a existir autorización estatutaria. Así, la STS de 20 de diciembre de 1989 decía: "y si bien es cierto que el párrafo 2.º del art. 8 requiere la aprobación de la Junta de Propietarios para la división material de los pisos o locales, también lo es que, como claramente se deduce del tenor literal del precepto, ello solo será necesario cuando, por atribuirse los pisos o locales resultantes de la división a propietarios diferentes, se produzca una alteración de las notas de participación, supuesto en el que es procedente la fijación de notas nuevas de participación para los pisos reformados, pero no cuando, como sucede en el caso que nos ocupa, ambos locales quedaron en manos del mismo y anterior propietario, lo que hace innecesaria la fijación de nuevas cuotas y no permite atribuir al incumplimiento de este siempre conveniente sometimiento de la división a la aprobación de la Junta, un carácter antijurídico tal que comporta la declaración judicial de demolición total de las obras.". También se introduce un matiz de excepción en la sentencia de 7 de mayo de 1997 cuando dice "las facultades de división, agregación o agrupación concedidas en el título constitutivo a los propietarios del sótano, serán aplicadas bajo el prisma del precepto citado e interpretadas conforme a la jurisprudencia existente sobre el mismo, es inadecuada, ya que basta que dicha circunstancia figure en aquel documento para concluir, como ya se manifestó, que todos los propietarios prestaron en su día el correspondiente consentimiento a la misma y, por consiguiente, no es precisa su renovación por innecesaria mediante la ulterior aprobación en Junta general." Se trataba este de un caso donde, según se deduce del texto de la sentencia, en el título constitutivo constaba una autorización para dividir el sótano en cuantos locales comerciales sean susceptibles de utilización. Por último, también la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de abril de 2006 , citada por la Sra. Magistrado de primera instancia en apoyo de su motivación, otorgó relevancia a la autorización estatutaria frente al acuerdo denegatorio de la junta.

De cuanto llevamos dicho se puede concluir que en el caso de existir en los Estatutos una autorización general para hacer la segregación sin recabar el consentimiento de la junta, no es precisa obtenerla nuevamente y el propietario podrá hacer la división material de su finca. Ahora bien, una cosa es la división, segregación o agrupación material y otra sus efectos jurídicos, especialmente la distribución de las cuotas, pues estas solo pueden ser determinadas por la junta de propietarios. La consecuencia es que la inscripción en el Registro de la Propiedad de las fincas resultantes de la segregación no podrá llevarse a cabo mientras no se apruebe por la Junta de propietarios el reparto de cuotas que a cada una de aquellas le corresponda en el conjunto de la comunidad y de esa manera se introduzca en los Estatutos la modificación que corresponda a tenor de lo dispuesto por el artículo 5.2 LPH . En definitiva, a los propietarios de cada finca de la comunidad se les puedo autorizar de forma genérica a la segregación, división o agrupación, pero no a establecer cuál ha de ser la cuota de participación, materia siempre reservada al acuerdo unánime de la Junta. Por eso, procede estimar el recurso.>>

En base a dicho razonamiento, concluye en el Fundamento de Derecho Tercero:

<<TERCERO.- Validez de las segregaciones o divisiones autorizadas por los estatutos de la comunidad de propietarios sin alteración de las cuotas de participación.

A) La cuestión jurídica planteada se centra en determinar si la segregación de fincas, autorizada genéricamente en los estatutos, comporta automáticamente una modificación o alteración de las cuotas de participación del conjunto del edificio, por lo que, para su validez y posterior inscripción, requerirá de un posterior acuerdo adoptado unánimemente por la junta de propietarios de conformidad con lo dispuesto en el artículo 5 de la LPH .

Es doctrina jurisprudencial de esta Sala contenida, entre otras, en SSTS de 26 de noviembre de 2007 [RC 1381/1990 ], 1 de abril de 2009 [RC 2479/2005 ] y 9 de junio de 2010 [RC 2458/2010 ], la que determina, con carácter general, la imposibilidad de que el título constitutivo de la comunidad pueda contener normas que contraríen los preceptos de naturaleza imperativa recogidos en la Ley de Propiedad Horizontal. Partiendo de lo anterior, y en lo que respecta a la validez o no de las segregaciones o divisiones de fincas, se precisará en primer lugar que estas se efectúen según lo indicado y previsto en los estatutos y en segundo lugar que no se contraríen las normas de derecho imperativo que rigen la vida de la comunidad. De este modo serán validas las segregaciones efectuadas, sin necesidad de posterior acuerdo adoptado en junta de propietarios, cuando aquellas no impliquen una modificación o alteración de las cuotas de participación del conjunto del edificio, para lo cual se deberá estar al supuesto concreto y a la valoración de las circunstancias específicas que permitan concluir si efectivamente se han alterado o no las referidas cuotas. En este sentido resulta destacable la STS de 23 de febrero de 2006 [RC n.º 2868/1999 ] que declara que: « [...] acreditada en el proceso la no alteración o modificación de las cuotas de participación, la autorización de segregación o división prevista en el título constitutivo o estatutos de la comunidad de propietarios, valida tal actuación sin que se precise posteriormente de acuerdo posterior de la junta de propietarios convocada a tal efecto.»

B) Se fija como doctrina jurisprudencial la validez de las segregaciones o divisiones autorizadas por los estatutos de la comunidad de propietarios, sin necesidad de posterior acuerdo adoptado en junta de propietarios, siempre que las mismas se realicen según la previsión contenida en aquellos y no comporten alteración de las cuotas de participación.>>

Puede parecer una buena solución, pero lo cierto es que cierra una puerta para abrir otra. ¿Cuando se considerará que se modifican las cuotas de participación?