Tags: costas, propiedad horizontal, deudas comunidad, pago extrajudicial.

Este artículo podría haber empezado con un: “¡Cuidado con donde paga el moroso!”, pero nos parecía demasiado vulgar y alarmista.

El supuesto es el siguiente, un comunero no paga cuotas, la comunidad liquida la deuda y decide reclamarlas, se le comunica el acuerdo y se le requiere extrajudicial y fehacientemente de pago (requisito legal para este tipo de procedimiento) y una vez interpuesta la demanda el moroso conoce del procedimiento y de forma “sorprendente” decide pagar y lo hace directamente a la comunidad mediante transferencia o, lo que es peor, ingreso en la cuenta de la comunidad.

Aquí vienen los problemas, pues el deudor debería comunicar el pago, pero no lo hace, y la comunidad al final se ve obligada a comunicar el pago y en consecuencia a interesar el archivo del procedimiento por satisfacción del crédito, lo que suele en no pocos casos derivar en una resolución que pone fin al procedimiento sin condena en costas.

Vamos a retroceder un poco y a ver que normativa sería de aplicación:

1. -El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, que regula el procedimiento monitorio para exigir el pago de las cuotas por gastos comunes adeudadas, establece en su punto sexto:
   

        6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizarán los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquel atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.

1. -El artículo 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que:
   

        “1. Si el demandado se allanare a la demanda antes de contestarla, no procederá la imposición de costas salvo que el tribunal, razonándolo debidamente, aprecie mala fe en el demandado.

Se entenderá que, en todo caso, existe mala fe, si antes de presentada la demanda se hubiese formulado al demandado requerimiento fehaciente y justificado de pago, o si se hubiera dirigido contra él demanda de conciliación.”

Creemos que ambos artículos son claros, aunque la intervención del procurador y del abogado no sean preceptivos, cuando se trate de procedimientos monitorios para reclamar cuotas de comunidad, será obligación del deudor pagar las costas causadas “tanto si aquel atendiere el requerimiento como si no...”.

Igualmente y con carácter genérico se establece en la vigente LEC que cuando un demandado se allane, en este caso pague o reconozca su deuda, deberá soportar las costas cuando hubiese sido requerido de forma fehaciente antes de interponer la demanda, pues está claro que no pagó y solucionó el asunto cuando pudo, forzando el ejercicio de acciones.

Ahora bien, como adelantábamos, son bastantes los jueces que no lo ven tan claro, y entienden de aplicación el artículo 22.1 de la LEC (relativo a la carencia sobrevenida del objeto del pleito) que literalmente establecía (modificado por la Ley 13/2009):

    “Cuando, por circunstancias sobrevenidas a la demanda y a la reconvención, dejaré de haber interés legítimo en obtener la tutela judicial pretendida, porque se hayan satisfecho, fuera del proceso, las pretensiones del actor y, en su caso, del demandado reconviniente o por cualquier otra causa, se pondrá de manifiesto esta circunstancia al tribunal y, si hubiera acuerdo de las partes, se decretará, mediante auto, la terminación del proceso.

    El auto de terminación del proceso tendrá los mismos efectos que una Sentencia absolutoria firme, sin que proceda condena en costas.”

Actualmente, y tras la reforma operada por la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, establece dicho artículo en la LEC vigente:

“1. Cuando, por circunstancias sobrevenidas a la demanda y a la reconvención, dejare de haber interés legítimo en obtener la tutela judicial pretendida, porque se hayan satisfecho, fuera del proceso, las pretensiones del actor y, en su caso, del demandado reconviniente o por cualquier otra causa, se pondrá de manifiesto esta circunstancia y, si hubiere acuerdo de las partes, se decretará por el Secretario judicial la terminación del proceso, sin que proceda condena en costas.”

Entendemos que lo que procede es aplicar el artículo 21 por un allanamiento de manual, y no por una satisfacción sobrevenida. Es cierto que la deuda se ha satisfecho fuera del tribunal y con posterioridad a la demanda, pero no es un tercero ni una causa ajena a las partes lo que provoca dicha satisfacción, sino el pago del deudor, que está realizando el pago que judicialmente se le exige y además sin acuerdo de las partes, pues es un pago hecho sin acuerdo, pues de lo contrario incluiría las costas. ¿Se puede imaginar un reconocimiento mayor de su deuda que el pago de la misma?

El problema está en que ningún deudor que sabe de su deuda recurre a un letrado, pues sería un derroche, y como es lógico no saben como se hace el pago en los Juzgados, pues no es sencillo el procedimiento de consignación en la cuenta del Juzgado, así que abona a la comunidad sin llegar a comparecer en el Juzgado y se encarga de insistir en que paralicen el procedimiento mediante “bombardeo” constante a la administración.

Esa falta de comparecencia, por si sola, debería conllevar según el citado artículo 21 de la LPH la condena en costas, pero si no fuese considerado suficiente, entendemos que el pago es un allanamiento claro y rotundo, a la petición de la comunidad.

Pero es más, si todo lo dicho no fuese suficiente, es importante recalcar que cuando una comunidad informa del pago, no dice que todas sus pretensiones hayan sido satisfechas y pide el archivo por acuerdo de las partes, sólo dice que es su crédito lo que se ha satisfecho de manera sorpresiva y sin comunicación previa, por lo que el procedimiento debería seguir en relación a las costas o archivar con condena en costas, cosa que no se hace. Lo que ocurre es que se archiva por Auto el procedimiento, y la única opción que le queda a la comunidad, si no está de acuerdo, es recurrir en Apelación ante la Audiencia Provincial, previo depósito (claro está) y con el consiguiente coste.

Y por último, y para concluir, sólo resta exponer un razonamiento de pura lógica y nada jurídico, algo que todos entenderán: ¿Por qué si paga las cuotas en el Juzgado se le imponen las costas y cuando paga por transferencia directa a la comunidad no?

Espero que los Tribunales que aun siguen siendo de la opinión de que el pago del deudor fuera del procedimiento es una carencia sobrevenida y ajena a las partes, cambien su parecer, porque si bien las costas no suelen ser por cuantía individual elevada, el montante que los múltiples procedimientos conlleva si representan una cantidad relevante que para colmo deben soportar los vecinos que cumplen con sus obligaciones.