Si bien es extendida y acertada la acepción social de los procedimientos monitorios como ágiles y rápidos, no es algo tan extendido o conocido la gran cantidad de gestiones o requisitos previos a la demanda que la Ley de Propiedad Horizontal (Art. 21) y la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, establecen para poder iniciar tales procedimientos en el supuesto de reclamación de cuotas de comunidad.

    Pues bien, lo que suele provocar malestar y confusión tanto en los Presidentes de las Comunidades, como en el resto de los comuneros, es el desconocimiento de esas gestiones previas a la presentación de la demanda, que como expondré a continuación, requieren de un tiempo y dedicación considerable.

           

            Dichas gestiones o requisitos son los siguientes:

 

1º.- Liquidación y aprobación de la deuda: Poca gente sabe que para poder reclamar una deuda en vía judicial, previamente la Junta de Propietarios, reunida en asamblea general ordinaria o extraordinaria, ha de haber acordado tanto la liquidación de la deuda, como el hecho en sí de ejercitar acciones legales para su reclamación, autorizando debidamente al Presidente.

 

Dicho acuerdo, habrá de ser recogido en un acta que deberá ser firmada por administrador y Presidente, bien en el mismo momento de finalización de la asamblea (poco funcional) o bien en el plazo máximo de diez días naturales desde su finalización, y posteriormente notificado a los comuneros (en la forma en que habitualmente se realicen las notificaciones relativas a la comunidad), en orden a una posible impugnación. La prudencia recomienda que se otorgue un plazo prudente (un mes aprox.) para la posible detección y subsanación de posibles errores materiales y para pagos voluntarios.

 

2º.- Investigación Registral: Tras la preparación y notificación del acta de la asamblea, las deudas son enviadas al abogado de la comunidad para que comience las gestiones relativas a su reclamación judicial.

 

Estas gestiones han de comenzar por la obtención de notas simples en el Registro de la Propiedad de aquellos inmuebles cuyos propietarios vayan a ser demandados. El plazo para la obtención de dichas notas y su coste  variará en función del modo de solicitud:

-    24 horas si se piden vía Internet, con un coste de 10,44.-Euros (IVA incluido).

-  Entre tres días y una semana si se solicitan directamente en la oficina del propio Registro, con un coste de 3,49.-Euros (IVA incluido).

 

Se trata de comprobar si los propietarios frente a la comunidad se corresponden con los titulares registrales de los mismos. El motivo de esta averiguación responde al hecho de que el Registrador no permitirá el embargo de un inmueble como consecuencia de un mandamiento judicial, si el titular registral no ha sido demandado, y para demandarlo se le deberá requerir extrajudicialmente con carácter previo.

 

3º.- Requerimiento de pago extrajudicial fehaciente: Tras la averiguación del titular registral habrá de proceder a un requerimiento extrajudicial fehaciente (burofax por ejemplo), notificando nuevamente el acuerdo, de la cuantía y desglose de la deuda y requiriendo de pago. Si el propietario es hallado por el cartero en el momento de la entrega (ha de ser personal), este trámite no provocará un retraso superior a tres días, pero si por el contrario el propietario no es hallado en su domicilio se le dejara un aviso para que proceda a retirar la misiva que no caducará hasta transcurrido un mes.

 

                   

4º.- Certificados acreditativos de la deuda y su notificación y posible notificación por edictos: Una vez que se han enviado los burofaxes, y en función de su resultado procederá lo siguiente:

 

-        Si ha sido recibido por el destinatario se deberá preparar un certificado firmado por el Secretario-Administrador y con el Visto Bueno del Presidente, por el que se acredite la liquidación y aprobación de la deuda, de la autorización para su reclamación por vía judicial, así como de su notificación fehaciente mediante burofax.

 

-        Si por el contrario los burofaxes no se han recibido se deberá notificar el acuerdo, la deuda y su desglose mediante la publicación de edictos en el tablón de anuncios de la comunidad durante un mínimo de tres días naturales. Igualmente será necesario tras la publicación de la deuda, de la elaboración de un certificado suscrito por el Secretario-Administrador, con el Visto Bueno del Presidente, en el que se acredite la liquidación, aprobación y notificación de la deuda mediante edictos y de la autorización al Presidente para el inicio de acciones legales en orden a su reclamación.

 

5º.- Planteamiento y admisión de acciones legales: Es en este momento y después de varios meses de gestiones cuando se está en disposición de plantear las preceptivas demandas monitorias. Su planteamiento sin acompañar el certificado del Secretario-Administrador, con el Visto Bueno del Presidente, conllevaría la inadmisión de la demanda.

 

Tras la presentación de la demanda, debidamente acompañada de la certificación de la deuda expedida por el Secretario-Administrador de la Comunidad, con el Visto Bueno del Presidente, acreditando la efectiva liquidación, aprobación y notificación de la deuda al propietario moroso, se decretará la admisión de la demanda y el requerimiento judicial al demandado por la cantidad reclamada por plazo de veinte días hábiles. Ante dicho requerimiento el deudor podrá: acatarlo procediendo al pago de la cantidad reclamada, oponerse a la petición de la Comunidad (forzando la remisión del proceso al procedimiento que por la cuantía corresponda, verbal u ordinario), o incomparecer, en cuyo caso el tribunal dictará, por imperativo legal del artículo 816 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, auto de despacho de ejecución por la cantidad adeudada.

 

La notificación al demandado o demandados, se hará mediante entrega personal de una copia de la demanda y providencia de admisión, a través del Servicio Común de Actos de Comunicación y Ejecución del Juzgado (SCACE). Si el funcionario desplazado no hallase al demandado le dejará aviso y lo intentará en una segunda ocasión. Si el demandado no puede ser notificado por no acudir a la Secretaria del SCACE y por no haber sido hallado en las dos ocasiones en las que el funcionario al cargo se persone en su casa (si es hallado pero se niega a ser notificado se le dará por notificado), será preciso proceder a la averiguación judicial de un posible domicilio alternativo, entre otras medidas mediante el libramiento de oficios a las fuerzas de seguridad del estado y administraciones públicas.

 

Este trámite, que impide la continuación del procedimiento puede provocar una dilación, que dependiendo de la carga de trabajo del Juzgado y las administraciones cuya colaboración se solicite, oscilará entre los quince días y los dos meses.

 

Por el contrario si el demandado es hallado a la primera obtendremos un título ejecutivo judicial en un plazo relativamente breve (dos meses aproximadamente desde la presentación de nuestra demanda) que permitirá la ejecución forzosa de la deuda.

 

Si se haya un nuevo domicilio se intenta una nueva notificación en el mismo y si no, se procede a la notificación mediante la publicación de edictos en el tablón del Juzgado.

 

6º.- Conversión del procedimiento o Ejecución Judicial: Una vez hecho todo lo anterior y dependiendo de la actitud adoptada por el demandado se procederá:

1. -   Si el demandado se opone negando la deuda: se procederá a la continuación del procedimiento por los trámites del Juicio Verbal u ordinario, en función de si la cuantía es menor o superior a tres mil euros respectivamente. Un procedimiento de cualquiera de los dos tipos implicará normalmente un mínimo de seis meses hasta la sentencia. Lo bueno es que, una vez consta la oposición en un procedimiento monitorio, el artículo 21.5 de la Ley de Propiedad Horizontal da la opción de solicitar el embargo preventivo de la propiedad del demandado en la comunidad, petición que deberá ser concedida “en todo caso” y sin necesidad de prestar caución (deposito económico en garantía de posibles perjuicios como consecuencia del embargo).
   

-   Si el demandado no comparece ni abona las deudas: se despachará ejecución, decretando el embargo de bienes con valor suficiente para el pago de las deudas. Si no se conocen ni averiguan judicialmente ningún otro bien distinto del inmueble en la comunidad, se decretará el embargo del mismo, se anotará en el Registro de la Propiedad, se nombrará perito tasador para su valoración y se solicitara certificado registral de cargas y gravámenes, para en último lugar proceder a su subasta. Todo esto no cabe ser realizado en un plazo inferior a seis meses.

           

           

 7º.- Costas: En cuanto a las costas de este tipo de procedimiento el Art. 21.6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece:

 

“Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el Tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.”

 

            Vemos por tanto que los honorarios de abogado y procurador, deberán incluirse en las costas, que por imperativo del Art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, serán impuestas a la parte que vea rechazadas todas sus pretensiones o que resulte vencida, añadiendo en su párrafo 3º:

 

“Cuando, en aplicación de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo, se impusieren las costas al litigante vencido, éste sólo estará obligado a pagar, de la parte que corresponda a los abogados y demás profesionales que no estén sujetos a tarifa o arancel, una cantidad total que no exceda de la tercera parte de la cuantía del proceso, por cada uno de los litigantes que hubieren obtenido tal pronunciamiento; a estos solos efectos, las pretensiones inestimables se valorarán en tres millones de pesetas, salvo que, en razón de la complejidad del asunto, el tribunal disponga otra cosa.”

 

Así, en el caso de que un procedimiento de reclamación de deudas, el demandado se opusiese y fuese finalmente resuelto en contra de la Comunidad, ésta sólo vendría obligada al pago de las costas hasta un importe equivalente a la tercera parte de la cuantía, por cada uno de los litigantes demandados e instancia. La cuantía en este tipo de procedimiento se corresponde con la cantidad adeudada por el moroso que está siendo objeto de reclamación.

 

Debido a esta limitación de las costas reclamables en sede judicial del 30% de la cuantía, y teniendo en cuenta que las costas judiales suelen ascender para el procedimiento monitorio a un total aproximado de 300.-Euros, no se suelen reclamar deudas inferiores a 400-500.-Euros, pues el resultado final podría ser negativo para la comunidad, salvo que se busque un efecto disuasorio de comportamientos contrarios al pago de cuotas.